В настоящем обзоре хотел обратить внимание важному и выгодному для многих вопросу — инвестирование в долевое строительство жилья в г. Краснодар.
Не для кого не секрет, что при удачном инвестировании в строящуюся квартиру (особенно на начальных этапах строительства), выгода на этапе сдаче составляет 40-50% от изначальной цены.
Это особо выгодно и удобно тем, кто проживает в других регионах РФ. Но имеет запас времени и желание в перспективе переехать в г. Краснодар.
Немного истории — правовое регулирование долевого строительства в нашей стране начало работать с 30 декабря 2004 г. Когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщикам стал доступен эффективный механизм финансирования строительства. Данный механизм стал удобен всем участникам долевого строительства. Суть сводилась к тому, что граждане смогли вкладывать собственные средства в строительство на стадии котлована. При этом по окончании строительства за счет экономии средств получать в собственность жилье. Перепродавать готовое по выгодной цене. Вместе с тем, недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков. Число обманутых граждан (дольщиков) постепенно с годами только возрастало. Все попытки со стороны государственных органов в течении 14 лет не смогли сдержать такой рост. Более того, не были найдены какие либо правовые механизмы и способы, для решения данной проблемы. Существенных изменений не происходило.
В этой связи, по решению президента РФ В.В. Путина в 2017 году министерствами и ведомствами был разработан план. Расчет плана был на 3 года, поэтапного перехода на новые виды финансирования при долевом строительстве.
Качественно новая система государственного регулирования и финансирования по ФЗ-214 «О долевом строительстве» направлена на максимальную защиту прав дольщиков. Сбережений и накоплений граждан. Исключить факты афер со стороны недобросовестных застройщиков.
И все таки, изменения в ФЗ №214 , чего ожидать на рынке недвижимости Краснодара после 1 июля 2019г.
Суть изменений такова:
— застройщиком будут только специализированные хозяйственные общества. Обязательным наличием не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов. Разрешение будет выдаваться только на ввод в эксплуатацию жилых комплексов не менее 10 тыс.кв.м.
— обязательное наличие экспертизы проектной документации, во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.
— собственные средства застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта
— застройщик обязан открыть счёт ( экскроу-счёт) только в уполномоченном банке. При этом он вправе иметь только один расчетный счёт, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
— застройщик, технический заказчик, подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке
— по каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль. В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.
— расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства
— застройщик обязан производить отчисления в размере 1% от цены в компенсационный фонд.
Новая модель строительства жилья в полном объеме начала свое действие с 1 июля 2019 г. Теперь российский рынок недвижимости ожидают новые правила. Действующее в течении 14 лет долевое строительство упразднено,застройщики перешли на проектное финансирование объектов. По всей России финансирование жилья теперь производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. При этом, новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам. Новых проектов с подобной схемой финансирования появляться не будет. Появившиеся будут признаваться незаконным строительством.
Важный факт изменений в том, что — переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег». Деньги которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых финансовых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами. По этим кредитам придется выплачивать проценты — а это как следствие, приведет к снижению рентабельности.
Какие цены на жилье стоит ожидать в связи с изменениями в 214 ФЗ
На этот вопрос сейчас никто не даст четкого ответа. Данный вопрос конечно интересует и волнует прежде всего обычных граждан. Но сейчас имеются только предположения и анализы различных финансовых, инвестиционных компаний и учреждений. Пока не ясно как будет работать новая схема на практике. Как поведут себя застройщики в условиях жесткого государственного прессинга и контроля за общим процессов долевого строительства.
С одной стороны, себестоимость проектов неизбежно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новые изменения в законе теперь ставят застройщиков примерно в те же условия, как и обычных граждан, которые для приобретения недвижимости обращаются в кредитные учреждения и открывают ипотеку. Исходя из стандартных ставок в 10-12 %, соответственно за 3 года строительства объектов, застройщикам придется выплачивать в среднем до 25-35 % от первоначальной суммы кредита. Что бы строительство было рентабельным и приносило застройщикам выгоду, неизбежно будет подниматься рыночная цена.
Вместе с тем, весь рынок недвижимости в России примерно с 2015-2016г. переживает процесс затоваривания. Так например, в 2017 г. объем предложения на рынке составил 7,5 млн кв. м жилья, тогда как в 2011-2013 гг. — около 4-5 млн. кв. м. Количество новостроек в России (в основном в мегаполисах) росло, вплоть до 1 июля 2019 г. застройщики и инвестора (девелоперы) конечно хотели успеть начать строительство именно по старым правилам действовавшим до 1 июля 2019 года. При этом сами не понимая того, еще сильнее усложняют общий процесс и свое положение на рынке. В результате роста предложения новостроек идет снижение спроса со стороны населения. Снижение спроса усугубляется еще и тем, что у граждан просто не хватает денег на покупку жилья. За основу берутся средние слои населения с доходами 25-60 тысяч рублей в месяц. Поскольку именно они и составляют основную массу клиентов.
Наиболее реальные прогнозы на 2019-2025 гг.
В нашей стране нет устойчивой платформы рассчитанной на новый процесс строительства. В течении ближайших 2-4 лет общий процесс будет с повышенным риском как для застройщиков, так и для дольщиков. При этом, существенное повышение цен при таких условиях — весьма рискованный шаг для застройщиков. Наиболее целесообразным будет — сокращение в перспективе ближайших 5 лет объемов строительства, предложения в целом. Поэтапное повышение цен.
Предполагается что снижение цен по всей стране будет наблюдаться примерно до середины 2020 года, пока цены не опустятся на «дно». После этого участники рынка будут действовать по реальным обстоятельствам которые сложатся на то время. Однако застройщики в среднесрочной перспективе будут ждать момента и благоприятной ситуации на рынке, для повышения цен на строительство.
Преимущества и недостатки проектного финансирования
Несомненно что новая реформа долевого строительства в России рассчитана на защиту прав дольщиков. Однако при этом может и существенно усложнить состояние на рынке недвижимости. Ответный эффект защиты, на который рассчитаны изменения, наступит не ранее чем через 4-5 лет с начала действия новых правил. Это далеко не маленький срок.
Покупка строящегося жилья с июля 2019 г. будет больше напоминать своеобразное бронирование. Поскольку переводя деньги на эскроу-счет, граждане просто дают подтверждение и намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства находящиеся на таком счете будут неактивны для всех участников процесса. Из них в период строительства никто не будет получать прибыли и выгоды. Это будет просто «замороженная» сумма. Сумма которую за 2-3 года строительства будет съедать инфляция.
В целом проектное финансирование создает тяжелые условия. Именно для появления новых компаний застройщиков и усложняет процесс деятельности уже существующих. Поскольку если организация не имеет опыта работы с кредитными учреждениями, ей будет тяжело прогнозировать свою прибыль. Выстраивать такую новую модель взаимодействия. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям. Поскольку для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это сложный и тяжелый процесс для всех участников рынка. От застройщиков до граждан строящих жилье.